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樓市調控再加碼 專家稱需探索房地產長效調控機制

2017-08-26 12:50来源:品牌建材网

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樓市調控再加碼 專家稱需探索房地產長效調控機制

  11月2日﹐山西太原﹐置業顧問向民眾推薦商品房戶型。中新社記者 韋亮 攝

  3月22日﹐北京樓市調控再昇級﹐非京籍購房需連續納稅60個月。目前﹐熱點城市全面實施“認房又認貸”模式﹐其中北京二套房首付提至60%﹐信貸調控直逼“頂配”。此外﹐不少熱點城市周邊地區和三四線城市樓市調控措施也頻頻出臺。針對樓市調控現狀﹐專家建議﹐亟待通過管理創新﹐挖掘關鍵數據﹐探索房地產長效調控機制﹐稅收﹑金融等政策多管齊下﹐供給端需求端共同發力﹐確保樓市平穩有序發展。

  多地樓市調控再加碼

  近日﹐北京﹑廣州﹑南京﹑鄭州等熱點城市以及熱點城市周邊地區樓市調控措施頻出。

  北京繼3.17樓市調控新政發佈後﹐3月22日調控再昇級﹐非京籍購房資格審核中的納稅記錄進一步從嚴﹐連續5年納稅記錄由過去的每年至少1次﹐改為往前推算60個月在本市連續繳納個人所得稅。另外﹐廣州﹑南京﹑鄭州﹑石家莊等二三十個城市﹐此前也已經昇級限購﹑收緊限貸﹐其中北京的“認房又認貸”﹐二套房貸款首付比例提至60%﹐尤為嚴厲。同時﹐安徽滁州﹑河北滄州﹑廊坊﹑涿州﹑浙江嘉興等熱點城市周邊的三四線城市﹐近期也都出臺了一系列打擊炒房﹑穩定市場的調控政策。

  房產交易市場受調控政策影響顯著。由於政策發佈後次日即實施﹐不少購房者抓緊時間搶搭“末班車”。據偉業我愛我家市場研究院統計﹐3月17日﹐北京全市共完成二手住宅網簽1497套﹐較前一日增加近40%﹐創2016年9月30日以來單日網簽量的新高。18日﹐北京全市共完成二手住宅網簽968套﹐較前一日下降35%。

  在南京﹐由於新政于3月16日開始實施﹐3月15日限購新政出臺當晚﹐南京樓市住宅的認購量迅速上昇﹐最終定格在671套﹐比前一天多了451套。而3月16日新政實施當天﹐認購量猛跌倒140套﹐與平時200套左右相比﹐下滑明顯。

  “投資性購房者的行動更謹慎了。”南京一家房地產中介公司的置業顧問吳偉說﹐總體而言﹐限購對於剛需購房者是利好消息。因為有兩套住房的居民購買二手房也受到了限制﹐預計近期二手房交易會受到一定影響。

  “從上海到深圳﹐從北京再到廣州﹐認房又認貸已在四大一線城市全面實施。調控政策的嚴厲程度已經接近‘頂配’﹐且政策工具有趨同性。地方政府樓市調控的主體責任落地有聲。”中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說。

  從因城施策到“因區施策”

  專家表示﹐當前調控思路是“控一線﹑穩二線﹑活三四線”﹐因城施策的調控策略明確。熱點城市樓市價格對周邊城市的輻射效果愈加明顯﹐不僅不同城市之間存在“去庫存”和“控房價”雙軌並行﹐即使在同一城市範圍內﹐不同區域也是雙軌並行。因此﹐三四線城市面對“火氣”蔓延﹐如何處理好“活”與“火”的關係﹐極為關鍵。

  “河北滄州﹑涿州﹑浙江嘉興等地出臺調控新政﹐表明京滬一線城市的外溢效應正逐步放大。”同策諮詢研究部總監張宏偉說﹐從限購地區看﹐本輪調控已從一線城市﹑熱點二線城市﹐擴展到三四線城市﹐隨著廣州﹑北京再次昇級調控﹐“外溢”勢能增大﹐環一線城市周邊樓市調控壓力進一步加大。

  南京一家知名房地產企業負責人表示﹐此次樓市限購可以看成是去年限購政策的深化和延續﹐是對熱點城市熱點區域限購政策的加碼和打補丁﹐也是對熱點城市擠出效應造成的局部過熱的針對性調整。去年部分熱點城市限購後﹐大量的投資需求被擠出到熱點城市周邊的三四線城市﹐以及熱點城市之外的部分二線城市。

  “三四線城市限購﹐說明其進入了‘去庫存’和‘控房價’雙軌並行的模式﹐但去庫存依然是三四線城市的核心要務﹐限購政策主要是針對局部區域的﹐不會盲目地全面限購。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說﹐因城施策不僅在一二線城市與三四線城市之間有差異﹐在三四線城市之間也呈現不同特徵。

  記者採訪瞭解到﹐當前一些城市已呈現區域性冷熱不均﹐如廣東佛山呈現出明顯的“東熱西冷”格局﹐由於靠近廣州﹐東部住房明顯供不應求。繼因城施策之後﹐“因區施策”的特點將會凸顯。

  嚴躍進分析說﹐本輪調控主要對非戶籍人口的購房資格進一步收緊﹐體現了此類城市房地產市場把控房價風險的考慮﹐進而引導更多的資金到其他需要去庫存的城市或其郊區市場﹐有利於防範炒房現象。

  “對於過熱城市﹐預計後續政策仍存在繼續收緊的可能性﹐尤其是類似‘認房又認貸’的政策﹐可能會繼續實施。”嚴躍進說﹐對於銷售不好的區域和城市﹐還會有寬鬆的購房環境和政策。

  亟須探索地產調控長效機制

  市場期待樓市調控長效機制。不少地方住建部門負責人告訴記者﹐“環比不增長”成為地方調控的主要目標﹐但限於地方事權﹐地方政府在樓市調控中祗能通過戶籍﹑社保年限﹑首付成數等進行調控﹐相關政策工作儲備已經快用盡了。

  安徽省住建廳房地產市場監管處處長王立國認為﹐目前各地政府樓市調控屬於典型的事後調控。如何通過管理創新﹑技術創新﹐挖掘房地產開工﹑備案等關鍵數據﹐配合稅收﹑金融等政策﹐逐步研究建立長效調控機制﹐通過擴大土地供給﹑激活市場存量等方式﹐提前進行調節﹐避免房價過快上漲﹐這是當前需要思考需要創新的工作。

  “長效機制涉及金融﹑稅收﹑土地財政﹐已經超越了地方政府權限。需要國家層面協調相關部委﹐理順法律法規﹐政策機制銜接﹐如此才能讓地方政府具有較強的操作性。”珠三角一名不願具名的住建局長說。

  業內人士及地方政府建議﹐在細化房地產調控政策的同時﹐需要探索長效機制﹐著眼長遠完善各地多層次住房體系建設﹐做到低端有保障﹑中端有市場﹑高端有約束。在供給端﹐要從土地市場開始理順房地產行業的發展格局﹐督促熱點城市從嚴落實供地計劃出發﹐加大土地和住房供給。同時﹐還要從企業﹑個人資金審查﹐銀行業機構監管等多渠道入手﹐遏制熱錢流入樓市。